وزارة الإسكان تصدر تعليمات حساب الضمان المصرفي
أصدر وزير الاسكان والتنمية العمرانية في حكومة تسيير الأعمال التعليمات التنفيذية لما يسمى «حساب الضمان المصرفي» والذي يحدد كيفية دعوة الجمهور إلى الاكتتاب العام في المشروع السكني بعد الحصول على موافقة الهيئة العامة للتطوير والإستثمار العقاري عن طريق الإعلان في الصحف المحلية وفي وسائل الإعلام المسموعة والمرئية.
ووفقا لصحيفة “الثورة” تحدد التعليمات في حال ملكية الأرض للجهة الإدارية أنّه يمنع على المطور العقاري الإعلان عن الوعد بالبيع أوالبيع على الخارطة للمقاسم التي تؤول ملكيتها إليه.
أما في حال كانت ملكية الأرض للمطور العقاري، فيسمح له الإعلان عن الوعد بالبيع أو البيع على الخارطة بعد إيداع ضمانة حسن التنفيذ المنصوص عليها في الفقرة /1/ من المادة /21/ من القانون رقم /15/ لعام 2008 وتعديلاته وتعليماته التنفيذية والحصول على موافقة الهيئة.
وفي حال رغبة المطور العقاري بيع وحدات على الخارطة أو تنظيم عقود وعد بالبيع وفقاً لاحكام القانون /15/ لعام 2008 وتعديلاته وتعليماته التنفيذية، يتوجب عليه تقديم طلب من أجل فتح حساب ضمان، وتحدد المستندات اللازمة لفتح حساب الضمان بموافقة الهيئة وشهادة مطور عقاري أو قرار ترخيص الشركة الصادرين عن الهيئة ورخصة البناء. والعقد الخاص بتنفيذ مشروع التطوير العقاري المبرم بين المطور العقاري والجهة الإدارية والذي يحدد كافة الالتزامات والحقوق لأطراف العقد. وأمر المباشرة وفق ما هو منصوص عليه في العقد المبرم بين الجهة الإدارية والمطور العقاري. وهنا تقوم الهيئة بالبت بالطلبات المقدمة من المطور العقاري من أجل الحصول على الموافقة على الإعلان عن الوعد بالبيع والبيع على الخارطة وفتح حساب الضمان خلال مدة أقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ تقديم الطلب إلى ديوان الهيئة.
وحسب التعليمات الجديدة تحدد مهام الاستشاري الهندسي بالاشراف على أعمال تنفيذ المشروع وفقاً للمخططات والمواصفات الفنية ودفاتر الشروط الفنية الخاصة والعقود المبرمة لتنفيذ المشروع وفق البرامج الزمنية للتنفيذ.
وتنظيم الكشوف الشهرية للأعمال المنفذة والتوقيع عليها تمهيداً لإحالتها للهيئة.
وتقديم تقارير شهرية للهيئة والجهة الإدارية عن سير عمليات تنفيذ المشروع، والتنويه عن أي خلل بالتنفيذ أو البرنامج الزمني والمسار الحرج. واقتراح تعديل البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع وفق التطورات الحاصلة في المشروع. وفي حال ملكية الأرض للجهة الإدارية، يتم تحريك حساب الضمان بالاستناد إلى كشوف شهرية بالأعمال المنفذة موقعة من قبل الإستشاري الهندسي والمطور العقاري أو من يفوضه والجهة الإدارية، ويتم إحالتها من قبل الهيئة لأمين الحساب.
في حال ملكية الأرض للمطور العقاري يتم تحريك حساب الضمان بالاستناد إلى كشوف شهرية بالأعمال المنفذة موقعة من قبل الإستشاري الهندسي والمطور العقاري أو من يفوضه، ويتم إحالتها من قبل الهيئة لأمين الحساب.
ولا يحق لأمين الحساب الحجز على المبالغ المودعة لمصلحة دائني المطور العقاري، ولا يدخل رصيد الحساب في أموال المطور العقاري في حال إفلاسه.
ولا يجوز نقل أي مبالغ مالية من حساب الضمان إلى حسابات أخرى.
ويجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة 5٪ من القيمة الكلية للحساب بعد صدور محضر الاستلام للوحدات السكنية، ولا تصرف هذه المبالغ إلى المطور العقاري إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ تسجيل الوحدات المباعة بأسماء المشترين في السجل العقاري وتنفيذ المرافق العامة والمشتركة.
وحصرت التعليمات مسؤولية الهيئة بعدإحالة الكشوف إليها وقبل إحالتها إلى أمين الحساب بتدقيقها حسابياً وتراكمياً والتأكد من مدى توافق الأعمال المنفذة مع البرنامج الزمني والمادي المعتمد لتنفيذ المشروع وتبقى مسؤولية صحة البيانات والكميات ومدى توافق الأشغال المنفذة مع المخططات والمواصفات الفنية على عاتق الاستشاري الهندسي.
وفي حال ارتكاب أمين الحساب لأي مخالفة لأحكام القانون وتعليماته التنفيذية يعطى مهلة مدتها شهر، ويبلغ بها خطياً من قبل الهيئة لمعالجتها، وفي حال عدم المعالجة يحق للهيئة اتخاذ الإجراءات اللازمة لإزالتها وتحميل المخالف المسؤولية المادية والمعنوية وإحالته للقضاء.
وفي حال تخلف المشتري عن أداء ثلاثة أقساط من قيمة الوحدة العقارية يحق للمطور العقاري بيعها بالمزاد العلني بعد أن يمنح المشتري المتخلف عن السداد مهلة ثلاثة أشهر لتسديد الأقساط المتأخر عن تسديدها، ويبلغ من قبل المطور العقاري بذلك عن طريق وسائل التبليغ القانونية المعتمدة، وتحسب المدة من تاريخ تبلغه ذلك. وفي حال وجود أسباب مبررة تقبل بها الهيئة يجوز منح المشتري المتخلف مهلة إضافية مدتها شهران لتسديد الأقساط المتأخر عن تسديدها على أن يتقدم المشتري بكتاب إلى الهيئة خلال النصف الثاني من الشهر الثالث من المدة الممنوحة له لتسديد الأقساط المتأخرة.
وفي حال عدم السداد ضمن المدة المذكورة في الفقرة السابقة، يحق للمطور العقاري بيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني، ويعتبر العقد الذي تم بموجبه بيع الوحدة العقارية للمشتري المتخلف عن تسديد الأقساط مفسوخاً حكماً. ويتحمل المشتري جميع نفقات البيع بالمزاد العلني، ويرد له حاصل المبيع خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ البيع بعد حسم هذه النفقات.
في حال الوعد بالبيع يعتمد نموذج الوعد بالبيع المعمول به لدى مديرية المصالح العقارية.
وتعتمد اتفاقية الضمان الموقعة بين المطور العقاري وأمين الحساب بقرار يصدر عن الهيئة. ويلتزم المطور العقاري بتزويد المشتري في حالة الوعد بالبيع والبيع على الخارطة بدفتر خاص بالوحدة العقارية المباعة مدوناً عليه بيانات المشروع وبيانات المشتري الشخصية والدفعات النقدية المسددة من قبله والأقساط والدفعات المتوجب تسديدها وتاريخ ومكان وطريقة تسديدها وتاريخ تسليم الوحدة العقارية ويدون عليه محظورات استخدامه من قبل الغير ويتوجب على المشتري في حال فقدانه تنظيم ضبط رسمي بذلك لدى مركز الشرطة المختص وإعلام المطور العقاري خطياً بذلك لمنحه دفتر بدل عن ضائع.